Какво е DDU как правилно да се организира, да не бъдат хванати

Предишен ◈ Следващото

Доскоро имаше наредби за участието на собствения капитал, отколкото използването на безскрупулни разработчици. С появата на Федералния закон "За участието на собствения капитал", ситуацията се е променила - инвеститори в недвижими имоти има някои предпазни мерки, за да се върнете средствата в случай на прекратяване на договора.

собствения капитал договор (DDU) е между двете страни: участника в акции и строител. Документът има една цел - да инвестира в изграждането на многоетажен сграда.

Заключение DDU: Действайки строител

Предимства на DDU за инвеститори

Стриктно регулиране на договора. В него се определят отговорностите на всяка от страните. Подробности информацията за обекта: му кадри, брой апартамент, в неговата презентация. След подписването на документа притежателите лихвените автоматично се превръщат в ипотекарен кредитор, както и на разработчика - залогодателя. Като собственост на залог щандове земята. Тя облагат случай на нарушаване на задълженията от страна на възложителя.
Задължителната регистрация. DDU е регистриран в кадастъра и картографски агенции. Това премахва възможността за "двоен продажба" на един и същ обект. DDU един обект не се регистрира, за втори път.
Финансова отговорност. Нарушаването на условията на доставка на обекта е заплашена от инвеститори в недвижими имоти разработчиците парично обезщетение. Те имат достатъчно, за да се обърнат към съда.
гаранция за качество. 214-FZ налага на обект с пет годишна гаранция, която е обхваната от строителя.

Рискове за инвеститорите

замръзване

В съответствие с Федералния закон 214-инвеститор е кредитор на третия етап. Когато връщането на несъстоятелността строителна фирма от средствата се извършва само след удовлетворяване на изискванията на банкови институции, фирми и служители, и т.н. Според статистиката, повечето от недовършени проекти възлиза на Ленинград, Москва, Воронеж регион и региона Краснодар.

тежести на имота

За изграждането на разработчика може да привлече чужд капитал. Освен това, банките въпрос траншове. Като обезпечение се използва жилища в процес на изграждане. В случай на неизпълнение на кредитните институции продадените апартаменти под DDU, да е тежестта.

Dual продажба

Възможно е да се регистрирате DDU в оторизираните органи. В съответствие със закона валиден признат документ, регистриран на първо място. Други инвеститори ще бъде отказана регистрация. Най-често такива измамни схема прибягва посредници. Те си купи къща в началните етапи на строителство по себестойност и да го продаде след определен период, пазарната цена на няколко купувачи. Първият човек, който да се регистрирате на договора става корпуса на собственик. Останалата част от медиатора връща стойността на предмета на договора, което е няколко пъти по-малко от това, което те заплащат.

Промяна на проектната документация

Строителната компания може да направи корекции, а не към по-добро за инвеститора. Те могат да се отрази на разположението и общия размер на апартамента. След преминаване притежателите на собствения капитал на обекта може да получите настаняване, който не съответства на заявените от нея изисквания. Процесът може да продължи в продължение на няколко години.

увеличение на цената

Законодателството не признава изграждането на една къща като инвестиционен проект. Цената на апартамента е данък от 18%, предвидено с добавена. Заповедта на допълнителните плащания, чрез увеличаване на площта на помещенията, определени от възложителя. В някои случаи това води до сериозно увеличение на цените.

Отлагане на завършеност

Строителната компания може да ги преместите в произволен краен срок. Не да плати обезщетение на притежателите на собствения капитал, той трябва да посочи основателна причина.

Когато притежателите на лихвените имат право да прекрати договора?

притежателите на интереси може да прекрати договора едностранно, ако:

трансфер обект нарушили условията на повече от два месеца;
има оплаквания за качеството на строителните работи;
предприемачът не може да даде гаранция.

Ако ролята на притежателя на лихвите е физическо лице, а след прекратяване на ОП по инициатива строителство компанията му го връща всички пари, инвестирани и заплаща неустойка в размер на 1/150 от цената за рефинансиране. Този вид такса за използването на средствата на инвеститорите.

Единствената причина, че възложителят може да прекрати договора, - нарушение на плащане за документ инвеститор.

Случаи, в които DDU е невалиден

Глава 9 от Гражданския процесуален кодекс на Република България съдържа основанията, на която DDU няма правна сила. Те са следните:

Противоречието на правилата за договорното право. Може би, ако сделката е била сключена с фирма, без да има разрешение за строителни работи.
Подписването на документа, страните не са надарени със съответните правомощия.
Участие в сделката забранено или частично хора с увреждания.

Задължителни елементи DDU

Договорът може да бъде направено в произволен ред. Въпреки това, 214-FZ подчертава някои точки, които трябва да присъстват в текста на документа е задължително.

Ясно описание на инвестиционния обект. Както може да служи жилищни и нежилищни помещения. Тя трябва да бъде описано възможно най-подробно, според документи по проекта. Текстът показва общия район, оформлението, етаж, апартамент, местоположение броя.
Точното време на завършване на строителството. Следва да се уточни конкретната дата DDU, след който инвеститорите могат да се прилагат към съда.
Цена. Указва пълната стойност на имота, схемата и срока на погасяване.
Гарантирано. В него се посочва, че възложителят носи гаранция при домашна употреба у дома. Минималният срок - пет години. Кратки срокове са неприемливи.
Отговорност. Описва стъпките, които идват с неспазване от страна на всяка от страните от условията на сделката: възможността за прекратяване, финансовата компенсация и т.н.

Преди подписването на документа не пречи на инвеститорите да разгледа финансовите отчети на инвеститора. Особено внимание следва да се обърне на годишните отчети за три или повече години, разпределението на баланса, приходите и разходите.

Важно! Невъзможно е да се заключи, DDU, ако предприемачът не разрешителни за строеж. В повечето случаи, инвеститорите губят капитал заради незаконното строителство.

Правото на земя може да се провери по кадастрален номер в Държавния регистър. Това ще премахне двойното сделката.

Изкуството на маскиране

Безскрупулни разработчиците все още практикуват "сивите схеми", които позволяват да издават ОП за други механизми.

Сред тях, най-често срещаната измамно трик - предварителен договор DDU. Тя не подлежи на гаранция 214-FZ. Предполага се, че той е посредник по пътя към официалния РО. Предприемачът е длъжен след изграждането на обекта да сключи официално споразумение от инвеститора. В действителност, на предварителния документ не дава на притежателя участие в капитала на корпуса. Той не е регистриран в оторизираните органи, така че е червена светлина за директни продажби. Често с предварително PO обект се продава няколко пъти.
заемни средства по сметката. Схемата включва изпълнението на предварителния договор и споразумение за придобиването на законопроекта. цена сигурност е сравнима с цената, посочена в РО. В действителност, инвеститорът плаща за закупуване на апартаменти в аванс. В действителност, няма връзка между тези два документа. След приключване на строителните работи на разработчика може да се върне на инвеститорите пари, а не жилище. Нещо повече, състоянието на официална PO може да е цената, много по-висока от цената на законопроекта. Резултатът ще бъде освободен, че притежателите на лихвените назаем пари на строителна фирма в продължение на няколко години, без лихва.

обезпечителни мерки

Първата стъпка е да се проучи правилата 214-FZ. Те ще позволят да се отговори на често задавани въпроси, свързани с капиталови инвестиции.

Надежден строител - това е най-добрият начин да се предпазите от рисковете, свързани с инвестиране. Когато е избрана внимателно разглежда финансовите отчети и учредителни документи. 214-FZ дава притежатели право да поиска всякаква информация относно дейността на изпълнителя. Можете да прочетете мнения за компанията, но и да им се доверите на 100% не е необходимо - негативната информация може да бъде оставено на конкурентите. По-информативно от мнения, е одиторския доклад за миналата година, отчет за приходите и разходите, нетните активи на предприемача.

Не е необходимо да се влиза в други схеми, с изключение DDU. Те са насочени към получаване заедно FZ "за участие в съвместен строителството." Ето защо, тя им не е предмет на каквито и да било гаранции.

Рисковете, свързани с DDU, установени. За съжаление, 214-FZ, все още има вратички, използвани от безскрупулни разработчици. Гаранция за получаване на обекта в съответствие с всички изисквания, посочени в закона, не винаги е сто процента. експерти пазара на недвижими имоти предлагат на потенциалните клиенти, за да научите няколко прости правила: ". Прехвърлянето на пари едва след регистрираните ОП" Само по този начин може да спаси своите капитали, време и нерви.