Етапи на изграждане на жилищна сграда - на пазара на жилища - от вестници
Текст: Сергей Бардин Снимка: Алекс Aleksandronok
Конструкцията на сградата отнема от три до пет години, се състои от няколко етапа, а не на всеки разработчик може да продаде къщата. BN запознат с етапите на строителството, както и тази, на която е по-добре да си купи апартамент.
Изпълнението на всеки жилищен проект започва с покупката на земя от страна на строителя в имота от частен собственик. Или е придобил правото да отдава под аренда градска земя на търг. Обикновено успешен кандидат Пропърти Фонд за да завърши проектирането на съоръжението в продължение на 11 месеца, считано от датата на подписване на протокола за резултатите от търга. Строителството се извлича от три до пет години - в зависимост от инвестиционния климат. Ако земята е в строителния предприемач, той може да започне да се изгради един обект, след като получи всички необходими одобрения и разрешения за строеж.
От проекта за решение
Процедурата за подготовка на документацията, необходима за започване на строителството, същите, както за разработчиците, които са закупили земя на търг на Фонда на имота, както и за тези, които са закупили земя от частен собственик. Единствената разлика е в броя на одобрения, които трябва да отидат. Според генералния директор на ICC "Sphere" Тарас Kruchinin, закупуване на земя на търг имуществото на фонда значително намалява времето за получаване на документите, необходими за изграждането на къщата. "Сити продажби на земя с пълен набор от одобрения, и - техническите условия за присъединяване на бъдещите сгради за комунални услуги" - казва Kruchinin.
За да се получи разрешение за строеж, е необходимо да се провеждат изследвания в областта и да се постигне координация на проекта в държавните органи. Както бе обяснено от ръководителя на проекта O2 развитие Виталий откоси на този етап, разработчикът получава и технически условия за свързване на бъдещия дом за комунални услуги и план за градско развитие. В допълнение, е необходимо да се разработи проект сграда, която трябва да се съгласи на съответните комисии и регулаторни органи. Списък на всички отдели, в които трябва да се получи "добър" зависи от сложността на проекта, местоположението, и така нататък. Г.
След одобряване на проекта за градски комитет се изпраща за разглеждане: в Санкт Петербург се провежда в рамките на юрисдикцията членка строителен контрол и изпит (Gosstroynadzor) на експертен център или държавно лицензирано частно структура. Средната продължителност на изпита е 40 календарни дни.
Според статистиката, положително становище получават само 70% от първоначално представените проекти - останалата част от разработчиците върнат за преработка.
Като положителната заключението от проверката, разработчикът става Gosstroynadzor - да се получи разрешение за строеж на жилищна сграда.
По закон Gosstroynadzor трябва да издаде разрешение за строеж в рамките на десет дни от датата на подаване на заявлението. Ако предприемачът е подала непълен набор от документи или неправилно ги е издала, услугата издава заключение за отказа.
строителния процес
Имайте предвид, че преди да получи разрешение за строеж да се извършва каквато и работата по изграждане на къщата е забранено. На практика се оказва, по различен начин: почти една четвърт от всички открити нарушения Gosstroynadzor - е изграждането на съоръжения без разрешение.
След получаване на разрешителни процес ерекция започва у дома. Първата е т.нар нула етап, в който получаването на основата основа. След това изпълнителите започват да се строителни и монтажни работи - издигане на стени и тавани, инсталиране на прозорци и врати, къщата е свързана с комунални услуги. "В предпоследния етап е вътрешно и външно завършване на обекта, след което предприемачът работи върху подобряване на прилежащата територия", - казва Виталий Kolot.
Според генералния директор на "Ecumene" Лео Gnidenko изграждането на къщата - това е най-интуитивен етап на всеки проект. "Това е много по-трудно да се получи необходимите одобрения от държавните органи, за да премине на разглеждането на проекта и да се споразумеят за разпределението на средствата, необходими за монопол," - каза той.
Заключителният етап на проекта - за разрешение да влезе в жилищна сграда в режим на работа (в Санкт Петербург им дава Gosstroynadzor, в района на Ленинград - общинските власти). На този етап на надзора определя съответствието с изграждането на къщата с техническите правила, за изрезки от, първоначално одобрен проект. Предприемачът също е длъжен да предостави доказателство, че е изпълнила техническите условия за свързване на сградите, за да комунални мрежи. Ако построен съоръжение отговаря на всички тези условия, тялото на строителен надзор е длъжен да издаде разрешение за съоръжението да работи - по закон той трябва да бъде направено в рамките на десет дни от датата на подаване на заявлението.
Разрешение за въведете е основа за формулирането на изпълнението на проекта, по сметка на държавата. След това, разработчикът изготвя собственост на жилището - първо на себе си и след това да се купувачи, които са сключени с нея инструменти на собствения капитал.
Когато е по-добре да си купя
В съответствие с 214-FZ на предприемача има право да продават апартаментите на получаване на разрешение за строеж. Но в някои случаи, компаниите се опитват да продадат къщата, веднага след като закупената земя за изграждането на къщата - ". Официалните продажби" се предложи на гражданите да си купят апартамент в 5-15% по-евтино, отколкото, след като Потенциалните купувачи могат да подпише предварителен договор за покупко-продажба или договор за ранни записвания на апартамента.
Предупреждава ръководителят на Отдела за контрол и надзор на строителството на комисията участие за изграждането на София Олег Островски, продажба на имоти разработчик, за да се получи разрешение за строеж на обекта - това е пряко нарушение на 214-FZ. Фактът, че договорите, подписани през този период не могат да се регистрират в управлението на руския регистър. Така че гражданите на рисковете увеличи значително: на теория вашия апартамент може да бъде продаден два пъти.
собствения капитал има смисъл да се сключи договор, веднага след като предприемачът е получил разрешение за строеж и открита продажби: на този етап, можете да си купите най-ликвидните обекти. Евтини апартаменти с добри характеристики често "демонтирани" няколко месеца след началото на продажбите - и това е края на строителството на къщата само "копейка парче" и "treshki" остават големи площи по-често. Но, закупуване на апартамент на сцената на изкопни работи, рискувате да се изчака Housewarming продължение на няколко години - строителството и понякога със закъснение за неопределен период от време.
По времето на завършване на работата и въвеждане на къщата в експлоатация апартамент има около 30% по-висока, отколкото в началния етап на строителството. На етапа на въвеждане на обекта се появява доста оферти от частни инвеститори, които са закупили апартаменти в къщата на етапа на изкопни и ги препродават на завършването на времето - от договори цесия.
Гражданите, които купуват жилища в крайните етапи на строителство (от разработчика или - частен инвеститор) са много по-малък риск, отколкото тези, които купуват апартаменти на сцената на изкопни работи. Между другото, в процеса на въвеждане на къщата в експлоатация може да отнеме няколко месеца, по време на който ще трябва да почакат за Housewarming.
Разбира се, най-сигурният начин да си купите апартамент във вече предадено, и е готов да се движат къща: но това е - най-скъпия вариант. Според статистиката, разходите за такива жилища средно с 7-10% по-скъпо, отколкото в съседните къщи, въведена в експлоатация преди няколко години.
По отношение на придобиването на жилища в процес на изграждане е по-добре да се следват принципите на златната среда: по-разумно да си купите апартамент в момент, когато къщата е построена с около 30-50% (една година и половина след началото на строителството). В този случай, вие ще бъдете в състояние да направи оценка на напредъка на строителните работи, перспективите за довършване на обекта, изберете апартаментът ви харесва, и го купи по-евтино, отколкото в почти завършен обект.